En lejekontrakt regulerer forholdet mellem lejer og udlejer.
Der skelnes især mellem bolig- og erhvervslejekontrakter. Ved en boliglejekontrakt findes der
forskellige lovfastsatte krav. Udlejeren stiller bolig- eller erhvervsarealer til rådighed mod
betaling. I artiklen her får du de vigtigste oplysninger om de forskellige
typer lejekontrakter, lejeretten og de væsentlige elementer i en lejekontrakt.
Hvilke typer lejekontrakter kan aftales
Alt efter situationen og den aftale, der indgås, kan der indgås forskellige typer lejekontrakter.
Som regel indgås der ved boligudlejning en tidsubegrænset lejekontrakt. Med en tidsubegrænset lejekontrakt kan du bo i boligen, indtil en af parterne opsiger den. Ved en tidsubegrænset lejekontrakt kan du og udlejeren opsige efter de lovbestemte varsler. Som lejer kan du som udgangspunkt opsige uden at angive grund.
Ud over den tidsubegrænsede lejekontrakt findes der også tidsbegrænsede lejekontrakter, fremlejekontrakter, mellemlejekontrakter, trappelejekontrakter og indekslejekontrakter.
Den tidsubegrænsede lejekontrakt
Ifølge § 542, stk. 1, i Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) løber en tidsubegrænset lejekontrakt på ubestemt tid. Du som lejer kan opsige lejekontrakten med tre måneders varsel til månedens udgang. Opsigelsen skal være udlejeren i hænde skriftligt senest den tredje hverdag i måneden. En tidsubegrænset boliglejekontrakt kan også opsiges af udlejeren. Opsiger udlejeren, skal der angives en begrundelse. Ved privat udlejning kan begrundelsen f.eks. være eget behov. Udlejerens opsigelsesvarsel er ved et lejeforhold på op til fem år også tre måneder; ved en kontraktlængde mellem fem og under otte år er det seks måneder. Efter mindst otte års lejeforhold er varslet ni måneder. Som udgangspunkt bør du altid indgå lejekontrakten skriftligt for at sikre retssikkerhed. En mundtligt indgået lejekontrakt anses som udgangspunkt for tidsubegrænset.
Den tidsbegrænsede lejekontrakt
En tidsbegrænset lejekontrakt fastsætter på forhånd et sluttidspunkt, som begge parter har aftalt.
Ved en tidsbegrænset lejekontrakt kan du ikke opsige kontrakten. Undtagelsen er øjeblikkelig ophævelse af væsentlig grund. En væsentlig grund kan f.eks. foreligge, hvis boligen ikke længere kan bruges sikkert. For udlejeren er opsigelse før udløbet af den faste løbetid også kun mulig som undtagelse. Opsigelse kan ske, hvis du som lejer kommer i restance eller bruger boligen i strid med aftalen. Opsigelse på grund af eget behov er ved fast løbetid ligeledes udelukket for udlejeren.
En tidsbegrænset lejekontrakt kan kun indgås, hvis udlejeren har en tungtvejende grund. Det kan f.eks. være planlagt omfattende renovering senere eller en planlagt nedrivning af bygningen. Hvis der ikke er angivet en begrundelse skriftligt, er der automatisk tale om en tidsubegrænset lejekontrakt.
Fremlejekontrakt
En fremlejekontrakt kan med udlejerens samtykke indgås mellem lejeren og en fremlejer. I lejeretten er det fastsat, at udlejeren skal godkende fremleje, hvis lejeren har en berettiget interesse. Det er f.eks. tilfældet ved en separation, hvor huslejen ikke længere kan bæres alene. En fremlejeaftale kan f.eks. indgås, hvis hovedlejeren ikke har brug for sin bolig, fordi han eller hun arbejder i en anden by.
Mellemlejekontrakt
Under boligsøgning kan det i særligt eftertragtede områder ske, at du kun kan leje en bolig for en "mellemliggende" periode. Her fastsættes der på forhånd en tidsbegrænsning for, hvor længe boligen maksimalt kan bebos. En mellemlejekontrakt er en fremlejekontrakt med hovedlejeren. Før udlejning som mellemleje skal hovedlejeren bede udlejeren om tilladelse til fremleje.
Trappelejekontrakt
Når der indgås en trappelejekontrakt, fastlægges det allerede ved kontraktens begyndelse, hvordan huslejen udvikler sig fremover. Med denne aftale ved begge parter på forhånd, hvordan huslejen ændrer sig i fremtiden. En trappelejekontrakt er som regel tidsbegrænset. Udlejeren kan ikke opsige i perioden. Som lejer kan du opsige med det lovbestemte varsel efter udløbet af det fjerde år.
Indekslejekontrakt
Ved en indekslejekontrakt kobles huslejen til den i Tyskland beregnede prisindeks for private husholdningers leveomkostninger. Denne nøglefigur fastsættes af Statistisches Bundesamt. En regulering af huslejen er højst mulig én gang om året, hvis prisindekset har ændret sig.
haus.de beratung.de immobilienscout24.de advocard.de
Foto af Cytonn Photography på Unsplash
